土地の取得時に注意しておきたい許可や届出の存在

ここ数年、土地の取得時に届出を義務付ける制度が目立つようになってきました。
そこで、今回は土地の取得の際に必要とされている許可や届出とそのポイントについて。

まずは、土地取得時に必要な許可・届出について主なものを挙げていきます。
なお、今回挙げるものについては、あくまでも土地の「取得」に着目した許可・届出を例示したものであって、土地の取得の際には他にも関連する様々な許認可・届出があることにご留意ください。

農地法第３条第１項の許可

農地（採草放牧地を含む。以下同じ。）について所有権の移転（相続等による場合を除く）や賃借権等の権利の設定をする際に必要な許可です。
農地を農地として（耕すことを目的として）売買等をする際には、原則として当事者が事前に市町村の農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければなりません。
なお、この許可を受けずに行った売買等は無効となります。

農地法第５条第１項の許可

農地を農地以外のものにするために、所有権の移転（相続等による場合を除く）や賃借権等の権利の設定をする際に必要な許可です。
農地を宅地等の農地以外のものにするために、農地の所有者とその買主が売買等をする際には、原則として当事者が事前に都道府県知事の許可または農林水産大臣の許可を受けなければなりません。
この許可を受けずに行った売買等は、前述の農地法第３条第１項の許可と同様に無効となります。

農地法第３条の３第１項の届出

相続により農地について所有権等の権利を取得した場合など、市町村の農業委員会に届出を行う必要がある場合があります。
平成２１年の農地法の改正により義務付けられました。
届出は権利の取得後、遅滞なく市町村の農業委員会に行う必要があります。

国土利用計画法に基づく土地取引にかかる届出

一定規模以上の土地（市街化区域は２，０００㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域は５，０００㎡以上、都市計画区域以外の区域は１０，０００㎡以上の土地）について売買契約等を行った場合には、届出を行う必要があります。
届出は、土地を取得した者が売買契約等の日から２週間以内に土地の所在地の市町村長に対して行う必要があります。

森林の土地所有者の届出

売買契約や相続等により、森林（都道府県知事が作成する森林計画の対象となているもの）を取得した場合には、面積の大小を問わず、届出を行う必要があります。
平成２４年４月から開始された制度です。
届出は、所有者となった日から９０日以内に土地の所在地の市町村長に対して行う必要があります。
相続の場合においては、起算日が相続開始の日とされており、遺産分割協議が未了の場合でも届出を行う必要があります。
また、前述の土地取引にかかる届出を行った場合には、この届出は必要ありません。

手続き上のポイント

土地の取得時における許可・届出には、適正な土地の利用や所有者の把握など様々な制度上の目的があるかと思いますが、手続きを行ううえでポイントは以下の３点になると思っています。

① 事前に必要な手続きについて確認しておくこと
特に農地については無許可で行った売買等は無効となることから、農地の権利関係が変動する場合には、相続等の場合を除いて事前に必要な手続きについて確認するべきです。

② 相続による取得でも届出が必要な場合があること
相続手続きを行ううえで、届出の対象となっている土地があるのか把握する必要があります。

③ いずれも罰則の適用があること
罰則の重さの違いはありますが、いずれの場合においても罰則規定があります。

思わぬ事態を招かないよう、土地の取得の際には、行政の許可や行政に対する届出等の手続きを必要とする場合もあるということに注意しておきたいものです。